Fizibilite raporu, yapılması planlanan bir yatırımın yapılabilir olup olmadığını sektörel, teknik ve finansal açıdan değerlendiren geniş bir dokümandır. Bu rapor yatırımların tüm gerçekliğiyle ortaya konmasında ve destek verecek kurum/kuruluşlara karşı doğru yatırıma finans verileceğine ilişkin kanıt niteliğindedir.

"Fizibilite raporları temel olarak ilişkili sektöre yönelik saha ve teorik araştırmalara, mali - teknik ve finansal analizlere, işletme modeli - yönetim yapısı ve sürdürülebilirliğine, sosyal ve ekonomik etki değerlendirmesine, yasal mevzuatlara ve politika belgelerine yer verilmektedir.”

İyi bir fizibilite raporu hazırlanırken nelere dikkat edilmesi gerektiği aşağıda detaylıca verilmiştir:

Yatırım Hakkında Genel Bilgiler

• Proje künyesi olarak da ifade edilebilen bu bölümde yatırım hakkında kısa ve öz bilgiler verilmelidir.
• Yatırımın / Projenin Adı
• Yatırımın / Projenin Türü
• Yatırımın / Projenin Yürütücüsü, Ortakları ve İştirakçiler
• Yatırımın / Projenin Uygulama Yeri ve Süresi
• Yatırımın / Projenin Hedef Kitlesi
• Yatırımın / Projenin Kapsamı
• Tesisin Teknik Kapasitesi
• Sabit Yatırım Tutarı
• İstihdam Kapasitesi
• Yatırımın Amortisman Süresi
• Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED) Raporu
• Yatırımın sürdürülebilir kalkınma planına katkısı kısaca yazılmalıdır.

Projenin Gerekçesi, Hedef ve Amaçları

Projenin konusu ile proje fikrinin ortaya çıkmasına sebep olan temel sorunlar/karşılanması hedeflenen temel ihtiyaçlar hakkında bilgi bu bölümde verilmelidir. Projeye gerekçe teşkil eden fırsat veya darboğazı hedef alan halihazırda sunulan hizmetler, bu konudaki eksiklikler ve henüz giderilmemiş ihtiyaçlar, sektörel ve bölgesel kalkınma açısından ele alınarak sayısal verilerle ortaya konacaktır. Projenin, tanımlanan fırsatları değerlendirme veya darboğazları aşma yöntemleri bu bölümde ayrıntılı olarak verilmelidir.

Proje Fikrinin Kaynağı ve Dayanakları

Projenin ilişkili olduğu veya dayandığı ulusal, bölgesel veya yerel plan, programlar, stratejiler (örneğin kalkınma planı, bölge planı, BGUS, ulusal ihracat stratejisi vb.) ile ilişkisi açıklanmalıdır. Kalkınma ajanslarının hazırladığı Sonuç Odaklı Program (SOP) ve ajansın diğer analiz raporları ve faaliyetleri ile ilişkisi de bu bölümde ortaya konulmalıdır.

Yer Seçimi ve Arazi Maliyeti

Proje yeri seçimi, projenin konumlanacağı bölgenin ve bölge içerisindeki yerin seçimini içerir. Bu bölümde, proje yerinin seçimini etkileyen etkenlere bağlı olarak alternatiflerle karşılaştırmalı olarak yer seçiminin karar aşaması ve arazi maliyetine yer verilmelidir. Ayrıca, bu bölümde yatırım yapılacak bölgenin ve yerin coğrafi yerleşimi, iklimi (yağış oranı, nem, sıcaklık, rüzgâr vb.), toprak ve arazi yapısı, bitki örtüsü, su kaynakları ve diğer doğal kaynakları ile ilgili bilgiler verilmelidir. Ayrıca, yenilenebilir enerji yatırımlarında üretim performansını ve karlılığını etkileyen uzun dönemli meteorolojik verilerin sağlanması gereklidir. Bununla birlikte bu bölümde yatırım yapılacak bölgenin ve yerin hammadde ve yardımcı madde kaynaklarına erişilebilirlik durumu, pazara yakınlık durumu ile beraber dağıtım ve pazarlama olanakları, işgücü piyasası, ücret düzeyi, yan sanayi durumu, bölgenin teşvik olanakları, ulaşım ve haberleşme sistemi, su-elektrik-doğalgaz şebekeleri, arazi kullanımı gibi bilgiler verilmelidir.

Bu bölümde yatırım yapılacak bölgenin ve yerin nüfus, istihdam, gelir dağılımı bilgileri ve söz konusu yerdeki sosyal hizmetler ve kültürel yapı gibi sosyal altyapısı hakkında bilgi verilmelidir. Ayrıca, yatırımın hayata geçmesi sonucunda “Sosyal Analiz” bölümünde bahsi geçen yatırımın bölge üzerinde oluşturacağı sosyal etkiler de özetlenmelidir.  

Talep Tahmini ve Kapasite Seçimi

Projenin özelliğine göre talep analizi, pazar araştırması, ihtiyaç analizi, sorun analizi vb. yöntemler kullanılarak yapılması planlanan yatırımın kapasitesinin belirlenmesine etki edecek verilerin ve bu veriler ışığında seçilen kapasite düzeyinin ifade edildiği bölümdür. Talep tahminine dair ulusal ve bölgesel düzeyde varsayımlar, talebin geçmişteki eğilimi, mevcut talep düzeyi, ulusal ve bölgesel düzeyde büyüme beklentileri ve bunun gelecekteki talep ile ilişkisi, tahmin işleminin kapsayacağı zaman aralığı vb. varsayımlar verilmelidir. Mevcut varsayımlara uygun olarak seçilen talep tahmin yöntemi ve metodolojisinin (niteliksel veya niceliksel – pazar araştırması, görüş toplama, trend analizi vb.) ve talep analizine olanak sağlayacak bilgiler verilir. Tahmin edilen talep düzeyine uygun olarak seçilen proje kapasitesi (yıllık), üretilecek her bir mal veya hizmet için yıllık ve aylık bazda ayrı ayrı olarak belirtilecektir.

Yatırım Maliyeti

Sabit sermaye yatırımı, işletme sermayesi ve toplam yatırım tutarının yer aldığı bölümdür. Yatırımın uygulanması sırasında edinilen ve faydalı ömrü boyunca kullanılacak maddi ve maddi olmayan unsurların para birimiyle değeri sabit yatırımı oluşturur. Sabit yatırım tutarını oluşturan ana kalemler; Etüd Giderleri, Mühendislik ve Proje Giderleri, Lisans-Patent-Know How vb. Teknoloji Ödemeleri, Arazi Bedeli, Arazi Düzenlemesi, Hazırlık Yapıları, İnşaat İşleri Giderleri, Ulaştırma Tesislerine İlişkin Harcamalar, Ana Tesis Makina ve Donanım Giderleri, Yardımcı İşletmeler Makina ve Donanım Giderleri, Taşıma ve Sigorta Gideri, İthalat ve Gümrükleme Gideri, Montaj Giderleri, Taşıt Araçları, Genel Giderler, İşletmeye Alma Giderleri, Beklenmeyen Giderler ve Yatırım Dönemi Faizleridir. Bu bölümde belirtilmiş unsurlar tablo şeklinde belirtilmelidir. Sabit sermaye harcamaları tutarı ve işletme dönemindeki işletme sermayesi ihtiyacı toplamından oluşan toplam yatırım tutarının ifade edildiği bölümdür. Yatırımın gerçekleşme süresi bir yıldan fazla olduğu durumlarda toplam yatırım tutarı harcamalarının yıllara göre dağılımı aşağıda yer alan Toplam Yatırım Tutarı Tablosu kullanılarak ifade edilmelidir. 

Projenin Finansmanı ve Finansal Analizi

Fizibilite etüdüne konu yatırımın finansman modelinin kurulup, finansal analizinin yapıldığı bölümdür. Yatırımın finansman ihtiyaçlarının saptanması ve bu ihtiyacın ne kadarının hangi kaynaklarla finanse edileceğine bu bölümde yer verilir. Dördüncü bölümde hesaplanmış olan maddi ve maddi olmayan duran varlık kalemlerinden oluşan “Sabit Yatırım Tutarı”na, geleceğe yönelik hesaplanan iç yatırımlarda gerekli fiyat artışları, dış yatırımlarda kur farkları ve varsa yatırım dönemi finansman giderleri de ilave edilerek “Sabit Yatırım Toplamı” bulunur. Bu toplama yatırımın üretime başlayabilmesi için gerekli işletme sermayesi ihtiyacının ilave edilmesi ile “Genel Yatırım Toplamı” bulunur. Yatırım finansman ihtiyacının belirlenmesinden sonra, bu ihtiyacın hangi kaynaklarla finanse edileceğine de bu bölümde yer verilecektir. Finansman ihtiyacı ve bunu finanse edecek olan kaynakların ve değerlendirme sonuçları aşağıda yer alan tablo aracılığıyla ifade edilmelidir.

Öz kaynak/yabancı kaynak dengesinin saptanmasından sonra öz kaynak ve yabancı kaynak koşulları bu bölümde değerlendirilecektir. Bu bölümde geri ödeme yükümlülüğü olan kaynakların (yabancı kaynak) vadeleri ve maliyeti, öz kaynakların ise sadece maliyeti (seçilen risksiz faiz oranı/ uygun borçlanma maliyeti vs.) belirtilecektir. Kaynak bazında maliyetlerin belirtilmesinden sonra analizlerde indirgeme (iskonto) oranı olarak kullanılacak olan “Sermaye Maliyeti”nin hesaplanması gerekmektedir. Sermaye maliyetinin hesaplanmasında “Ağırlıklı Ortalama Sermaye Maliyeti” yöntemi kullanılmalıdır (Ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti, kuruluşun kullanmış olduğu kaynakların (uzun vadeli yabancı kaynak + öz kaynak) ağırlıklı ortalama maliyetidir.) Bu aşamada yapılacak olan FOA (Finansal Oranlar Analizi) kendi mali tabloları (bilanço/gelir tablosu) olan kuruluşlarca yapılacaktır. Finansal oranlar kuruluşun mevcut ve finansman planlaması için hazırlanan proforma bilanço, net gelir-gider tablosu ve nakit akım tablosu (ya da finansman tablosu) verilerinden hesaplanacaktır. Finansal yeterliliği ve başarıyı ölçmekte kullanılan bu oranlar likidite, kaldıraç, faaliyet ve karlılık oranları olmak üzere dört değişik oran grupları ile projenin ya da kuruluşun belli bir döneme ait finansal durum analizi yapılır.

Ticari Analiz

Projenin gerçekleşmesi ile üretilecek ve yatırımcı kuruluşa gelir oluşturacak mal/hizmetin ticari olarak satışının söz konusu olduğu projelerde doldurulacaktır. Ticari analizde proje, yatırımcı kuruluş açısından ele alınır ve ticari karlılığın maksimize edilmesi amaçlanır. Ticari analizde fayda ve maliyetler, cari piyasa fiyatları ile hesaplanır. Ticari analizde dolaylı ve dışsal etkiler hesaba katılmamalıdır.  Belirlenen iskonto oranı üzerinden, yatırım harcamalarını ve yatırımın sağlayacağı net nakit girişlerini aynı zaman noktasına indirgeyerek aralarındaki farkın hesaplanması yöntemidir. Projenin ekonomik ömrü boyunca sağlayacağı net nakit girişlerinin bugünkü değerini yatırım harcamalarının bugünkü değerine eşitleyen iskonto oranıdır. Toplam yatırım harcamasının net nakit akışlarıyla ödenebileceği süredir. Projenin ekonomik ömrü boyunca sağlayacağı faydaların (nakit girişleri) bugünkü değerlerinin toplamının, maliyetlerin (yatırım harcamaları ve diğer nakit çıkışları) bugünkü değerlerinin toplamına oranları detaylıca verilmelidir.

Ekonomik Analiz

Projelerin ekonominin bütününe ve toplumun geneline olan etkilerinin analiz edildiği bölümdür. Söz konusu analizde projenin ülkenin refah seviyesini artırıp artırmadığına bakılır.  Girdi ya da çıktıların piyasa değerinin her zaman ülke ekonomisine olan değerini yansıtmaması ve tam rekabetçi olmayan piyasa koşulları (monopolistik yapı, gümrük tarifeleri nedeniyle arızalı fiyatlar, taban-tavan fiyat uygulamaları vs.) nedeniyle ekonomik analiz yapılmalıdır.

Finansal Analiz

Finansal analizde takip edilecek yönteme ilişkin önemli unsurlar şunlardır: Projenin ekonomik ömrü 20 yıl olarak kabul edilecektir. Sadece nakit girdi ve çıktılar hesaba katılacaktır. Amortisman gibi nakit akışına sebep olmayan maliyet unsurları analizde dikkate alınmayacaktır. Analizde net fayda ve maliyetler kullanılacaktır. Projenin fayda ve maliyetleri hesaplanırken projenin yapılmadığı durumdaki fayda ve maliyetler analizde dikkate alınacaktır. Fayda ve maliyetler sabit fiyatlarla hesaplanacak, enflasyon ve KDV hesaba katılmayacaktır. Projenin diğer sektörlerde meydana getireceği dışsallıklar da fayda ve maliyet olarak hesaplamalara dâhil edilecektir. Projenin parasal değerinin ölçülmesi mümkün olmayan fayda ve maliyetleri varsa açıklanması beklenir. Tam kapasitede çalışması durumunda elde edilecek gelir ile yapılacak harcamayı gösteren “işletme gelir-gider tablosu” hazırlanacaktır. Yıllar itibariyle öngörülen kapasite kullanım oranına göre indirgenmiş gelir -gider hesabı da aynı tabloda yer alacaktır. Giderin gelirden daha fazla olması durumunda, finansman açığının ne şekilde giderileceği ayrıntılı olarak belirtilmelidir. Bu kapsamda kurumlardan alınacak finansman taahhüdü, imzalanacak protokoller vb. proje değerlendirme raporu ekinde mutlaka yer almalıdır.

Risk Analizi

Projede başarısızlığa yol açabilecek temel riskler ve bunların proje üzerinde oluşturacağı muhtemel etkilere bu bölümde yer verilmelidir. Duyarlılık analizi, hangi risklerin ya da belirsizlik kaynaklarının proje çıktıları üzerinde en çok etki yaratacağını belirlemek amacıyla kullanılan bir analiz tekniğidir. Projedeki belirsiz bir unsurun diğer belirsiz unsurlar sabit tutulduğunda durumu ne şekilde etkilediğini incelemek için kullanılır.

Kamu yatırım projelerinde duyarlılık analizi, birim satış fiyatı, satış miktarı, ana girdi maliyetleri, projenin süresi, indirgeme oranı gibi herhangi bir değişkende meydana gelebilecek olası değişmelerin, diğerleri sabit kalmak kaydıyla analize esas alınan ölçüt (NBD, İKO, F/M, Geri Ödeme Süresi, vb.) üzerindeki etkisini görebilmek için yapılır. Duyarlılık analizi yapılırken öncelikle projenin hangi değişkene daha duyarlı olduğunun tespit edilmesi gerekmektedir.

Çevresel Analizi

Projelerin önemli ekonomik ve sosyal sonuçlar doğurabilecek istenmeyen olumsuz çevresel etkileri olabilir. Projenin çevreye olabilecek olumlu veya olumsuz tüm etkileri çevresel analiz kapsamında değerlendirilir. Çevresel analiz kapsamında belirlenen olumlu ve olumsuz tüm etkileri bu bölümde belirtilir.

Çevresel analiz kapsamında parasal olarak ifade edilebilen etkileri, sayısal olarak ifade edilmekle birlikte parasal olarak ifade edilmeyen etkileri ve sadece niteliksel olarak tanımlanabilen etkileri değerlendirilir. Parasallaştırılabilen bütün çevresel etkiler fayda maliyet analizine dâhil edilecektir.  Parasallaştırılamayan bütün etkilere sözel olarak yer verilmelidir.

Sosyal Analiz

Bu bölümde projenin oluşturması beklenen olumlu ve olumsuz sosyal etkilerine yer verilmelidir. Toplumsal grupların (kadın, erkek, çocuk, genç, yaşlı vb.) projeden nasıl etkileneceği, proje sonucunda söz konusu grupların durumunda nasıl bir iyileşme öngörüldüğü bu bölümde belirtilmelidir.

Sonuç olarak yatırımın yapılabilir olduğunun kanıtı olan fizibilite raporunda, yatırıma dair her konu detaylıca ortaya koyulmaktadır. Dolayısıyla fizibilite raporu yatırımın uygulanabilir olduğunu mali, teknik, ekonomik ve sosyal açıdan kanıtlamaktadır.